武汉房价降45%　房产商说还有钱赚

　　武汉东星集团旗下的东盛房地产公司2月27日突然宣布：旗下楼盘光谷中心花园二期项目降价30%-45%，1套住房“最少降价38万”，并声称此举是“江城地产第一炮，要轰下武汉高房价”。由于特价房不能贷款和分期付款，要求一次性支付，不少人质疑很可能是一次炒作。东盛地产曝光房子成本，声称高价房确实存在暴利。

一套房子号称最少优惠38万

　　光谷中心花园位于武昌地区最好的地段。此次降价的，是二期项目中的128套住宅楼及1栋写字楼和商铺。

　　东盛地产表示，一期住宅楼的起价为8800元、写字楼起价9800元、商铺起价为20000元，此次起价全部下调，分别是6000元、7000元、16000元，降价幅度高达30%-45%。住宅户型为137-188平方米，按此优惠幅度，一套房优惠38万-52万元。

福布斯富豪愿当降价导火索

　　“武汉房价太高了，降价是必然！”在东星集团办公室，集团总裁、东盛地产董事长兰世立挥舞着手说。这位在福布斯排行榜大陆富豪第70位的传奇人物显得有些激动：“我将成为房价'雪崩'的导火索。”

　　兰世立在短短6年里神奇般地创造了东星国旅、东星航空及东盛地产及投资钟祥景区。在每个领域里，东星都有“搅局者”之称，首先举出的大旗便是降价。

　　“相对于北京、上海、广州来说，武汉的房价确实不高，但对武汉市民的承受能力，武汉的房价是太高了。”兰世立说，“目前房地产商与市民进入相持阶段，一边是房价不断攀升，一边是持币观望，现在就是看谁能沉得住气。”

　　兰世立很自豪地说：“我和万科地产的王石及武汉一些开发商打了电话，他们纷纷劝我不要降价，不然会引起房价的雪崩，但我告诉他们，降价势在必行。”

　　兰世立伸出两个指头：“武汉城区超过1万元/平方米的房子以及郊区3000多元/平方米的房子，都存在暴利。”

　　他很大方地曝光了自己房子的成本：“光谷中心花园的二期楼面地价是3000多元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，总成本约5000多元/平方米，最低卖6000多元，我都还有钱赚。武汉的一些房地产项目，撑死了成本也不会超过7000元，凭什么要卖1万多？郊区的地价非常便宜，建筑成本也低，卖到3000多元/平方米没有道理！”

争议：是真降价还是在炒作？

　　光谷中心花园此次降价，并不针对所有房子，只拿出小部分降价，称之为特价房，并有一个苛刻条件：特价房不能贷款和分期付款，要求一次性支付。住宅楼最小的房子，面积137平方米，这意味着买最便宜的特价房，至少一次性支付82万元现金，这是普通市民无法承受的。

　　行家称，武汉许多楼盘卖的所谓特价房，都是“边角废料”，无论房型、朝向、楼层，都是楼盘中最差的。因此，不少人指出，东盛地产的降价行为，很可能是一次炒作。

　　兰世立对此矢口否认，他表示，此次降价是试探买房者的心理底价，特价房不是“边角废料”，房型和楼层任选。对一次性付款，兰世立解释说，现在所有楼盘都有一个惯例：如果房子打9折，都要求一次支付款。

　　几位市民纷纷表示，不管是炒作也好，作秀也好，只要降价，都值得叫好。

武汉春临电脑公司的周辉大学毕业两年，他说：“我家在外地，现在一个月薪水3000多元，没有什么积蓄，如果房子不降价，我根本买不起房，更别说结婚。”东莞房价暴跌回两年前 楼市跳水降幅超三成

　　东莞市东城东片区楼盘丰泰城销售现场。由于4300元/平方米的"优惠"价格,吸引了很多消费者前来参观买楼。

　　东莞楼市在2月的最后一天突然“雪崩”：由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀―――该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。此价格相对于去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元（含每平方米800元装修）比，降幅达20%.

　　在万科的示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的"特价房"或新组团。

　　同比去年这两楼盘10月份的均价降幅也在20%左右。目前甚至有东城区某楼盘推出“现楼3980元起”的震撼价！

　　据对目前市场的调查，2月底至3月初，东莞楼市中心城区将涌现出一批货量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。这一价格比起去年7月份峰值为6837元/平方米，已经直降了2500多元/平方米，降幅超过30%.而就2月份东莞销售额排在前十名的楼盘均价来看，已经回到了5500元/平方米左右，而这一价格正好与2006年10月前后持平，消费者称：东莞房价开始"雪崩"！

　　●惊闻 　　主力楼盘7折甩卖

　　2月29日，东莞市万科运河东一号针对建设银行东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，虽然这批房前面朝向农民房，后面对着工厂，但是最低价4182多元/平方米的"震撼消息"仍然吸引了一批消费者连夜排队购房。

　　万科此举是一石激起千层浪。虽然1月20日也曾有金色华庭4680元的"重磅"炸弹投入市场，但是万科在行业内的品牌和影响力还是更令业界及消费者震动！果然，光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入"战圈"，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右。3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。而同在运河片区的田禾塞纳河畔也宣布：“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。”而据最新采访东莞新世纪地产相关负责人，他们也表示：新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。不过，由于新世纪星城去年在路边的一些单价也有3800多元/平方米的，因此算不上降价。

　　万科、光大、新世纪，是去年东莞销售排名三甲的开发商；而且运河东一号、景湖湾畔、新世纪星城都是城区品牌洋房的代表作，这次三家主流发展商三个项目同时推出4000多元/平方米的住宅，对2008年的楼市影响深远。

　　据统计，目前东莞城区市场上4000-5000元/平方米的住宅已经超过了1000多套，而在去年8月3日做过的“寻找城区6000元以下的洋房时”，尚不足1000套。根据东莞这几年的数据，每个月东莞房地产可卖房3000套左右，这样一来3月份东莞将有1/3的房源均价在5000元以下。对比东莞中原市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达到上涨的峰值为6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的所谓“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已经达到了34%.如果以东莞市统计局统计公布的全年商品房均价5148元计算，跌幅也达到12.58%.

　　●说法 　　多种因素导致跳水

　　是什么原因造成了2月底、3月初东莞城区楼市，一批主力楼盘也出现价格跳水呢？业内人士分析了五种原因。

　　世联地产东莞分公司总经理柴园表示：“一方面是2008年市场的供应量太大了，尤其是经过去年下半年不少发展商出于对市场的观望放慢推货速度，因此今年上半年将出现一个集中的推盘高峰，供应加大而消费者仍然在观望，因此供求关系决定了一部分发展商必须降价来吸引成交。另一方面，由于今年为数不少的台资、港资等企业撤离东莞，人民币升值、劳动合同法的实施等，再加上东莞的产业转型，东莞市的经济将出现一个小拐点，因此一批企业管理人员、中高层可能会对东莞市场失去信心，因此2008年东莞市场可能需求不足，主流发展商对这些现象看得比一般消费者要透，因此主流发展商主动降价也是尽早吸引购买的聪明之举。”

　　而今年1、2月份持续影响南方的罕见寒冷天气，造成了前2个月很多楼盘看房的客户和成交持续惨淡，再加上春节大部分楼盘都处于休假状态，2月5日至2月13日春节前后9天，东莞全市仅成交住宅3套……这一系列因素使得很多公司第一季度财务周转不灵，尤其是万科这样的上市公司财务报表“会很难看”，因此也促成了大部分楼盘开始在2月底、3月初降价。

　　持续“利空”的宏观调控和消费者的观望情绪，也是东莞这一轮房价“跳水”的主要原因。有发展商表示：2008年全国金融政策为“从紧”，春节后金融系统传来的消息对房地产开发贷款的增量仍是重点审查和控制，再有广州限价房开售，广州、深圳、上海、重庆等多个城市房价都在下跌等，发展商开始对市场失去信心；而在去年10-12月多个楼盘一系列小幅度促销后，反而更刺激了消费者的等待心态，如果价格不是一次降到位，消费者是不会出手的，这一轮“4000元”房就是在这种背景下出台。

　　●影响 　　可能出现楼市“负翁”

　　从2000至2007年，东莞房地产市场一直处在上升态势中。而经过2008年这一轮主力发展商的“跳水”价格后，东莞房价还会不会继续下跌，东莞楼市有没有可能出现像香港“金融风暴”中一样的大量楼市“负翁”，许多购房者都在担心着东莞楼市的后续发展。

　　以万科运河东一号为例，去年9月23日万科运河东一号推出了一批精装修两房三房，均价7800元/平方米，不少消费者是以8000多元/平方米的价格买入。以一套120平方米的三房8000元/平方米买入计算，房产总价96万，首付三成后银行贷款为67万。如果房价继续下跌，比如说该套房产在二手市场或者到银行估价时，毛坯价格只能值4500元/平方米（就算计上装修款800元/平方米），房产总价也只有63.6万左右。也就是说有可能房产的总值也不及所欠银行按揭款―――即出现负资产情况。有东莞银行界人士表示：一旦东莞楼市出现大量“负资产”情况，可能造成已经供楼的消费者断供，从而产生一系列的社会及金融问题。

　　那么东莞楼价会否继续下跌呢？发展商与业内人士也发生了严重的分歧。金地、万科等主流发展商在接受采访里都表示：房价不可能持续下跌，从开发成本来看，2008年主要建材的报价，钢筋、水泥、沙、砖、碎石等无一不涨价，《劳动合同法》实施后人力成本也上涨千元左右；再加上地价，东莞市从2000年开始试行土地的招拍挂制度，目前中心区地价基本都在2000元/平方米左右，因此中心区品牌楼盘楼价5000-6000元已经是相对合理的价位，不可能再降了。但是世联地产及瑞峰地产等的资深顾问表示，2008年房价降价的“底线”在哪里目前还真不说清。因为东莞是一个很特殊的市场，不排除一些当年以“零地价”或者很低的地价拿地的发展商进一步低价争抢市场；还有一些小项目或者单体楼，这些发展商本身就是从别的行业转投地产，他们也很有可能抱着"少亏则是赚"的心态从市场溃逃。因此，2008年东莞楼市后续发展如何，还要看消费者的心态与市场大环境。

沪房价或将震荡 房地产投资者应做好房价下滑准备

　　今年上海的总体房价将有可能在-5%至5%之间震荡，市中心区域仍将坚挺，但其他区域则有下调压力。中信嘉华银行高级副总裁兼中国业务首席经济策略师廖群博士日前建议：房地产投资者应该为房价进一步下滑做好准备。预计2008年下半年开始政府将降低宏观调控力度。

　　廖博士指出，鉴于前几年房地产市场价格在宏观调控的过程中节节升高，从去年下半年开始政府调控力度加大，之后中国房地产市场特别是大城市开始真正冷却。

　　2007年下半年深圳和上海的一手商品房交易量比上半年分别下降了41％和30％，据估计，深圳和广州的总体房价自去年8月以来已下调了10％至15％，北京和上海房价的攀升趋势得到了抑制。

“应该为房价进一步下滑做好准备。”他指出：“今年房地产市场将继续冷却，预计深圳及广州的房价将分别进一步下调15%左右，而北京及上海 的总体房价将有可能在-5%至5%之间震荡，市中心区域仍将坚挺，但其他区域则有下调压力。”

上海房价重上万元 新房成交量一个月跌掉六成

　　佑威房地产研究中心发布的最新报告显示，今年2月，上海商品住宅（指新房住宅剔除动迁、配套房，下同）成交量为3259套35.34万平方米，较上月少六成，创2005年以来最低水平。这一成交量只相当于2007年一周平均成交量（41.19万平方米）的86%。

　　因8000元以下/平方米的房源成交比重高达47.6%，较1月份上升了8.5%，使得2月商品住宅的平均成交价格环比下滑了5.19%，为10916元/平方米。

成交量连续5个月下降

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上海商品住宅成交量已经持续5个月下降。自2007年9月开始，商品住宅成交量持续下跌。历史数据显示，2007年9月上海商品住宅成交量为209.15万平方米，10月为164.22万平方米，11月为140.6万平方米，12月为107.21万平方米。

　　从个案表现看，今年1月上海成交量在1万平方米以上的项目多达17个，而2月份仅闵行的爱庐世纪新苑一个项目成交量在1万平方米以上。

　　佑威房地产研究中心分析师黄河滔认为，2月楼市交投跌至冰点有三个原因：自去年9月底国家提高第二套房贷款门槛，各种保障性住房政策，以及年前的雨雪天气、年后的降价风潮，进一步抑制了楼市成交。

月供应量创三年新低

　　2月的商品房新增供应量为68.05万平方米，较1月下降60.4%，是2005年以来新增供应最少的月度。其中，商品住宅供应量为38.39万平方米，较1月大幅下降了62.5%，仅有28个项目推出商品住宅房源。

　　黄河滔认为，新增供应量大幅下降，一方面是因为成交低迷，即使推出房源也很可能遭遇滞销的尴尬。另一方面，新上市房源滞销，导致其他更多新盘不愿上市。

　　在2月的商品住宅新增区域分布上，主要集中在南汇、青浦、嘉定三区。徐汇区因为徐汇新城一次性推盘536套公寓4.86万平方米，跻身全市各区供应量第四。静安、卢湾、普陀、闸北、杨浦五区都没有新增房源，黄浦、长宁、虹口三个区的新增供应量也仅1.68万平方米。

上周房价重上万元

　　佑威房地产研究中心发布的数据显示，上周（2月22日-28日），上海商品住宅成交价格、成交量双双上升，其中成交价格重回万元大关，达到10138元/平方米，较前一周上涨3.80%。

上周商品住宅成交量为1482套15.52万平方米，环比增幅达55.04%。尽管成交主力仍然是低价房源，但1.8万元/平方米以上价位段的公寓房源，其成交量所占比重较前周上升了4.6%。而上周全市以1.53万元/平方米的均价成交了1.49万平方米别墅，成交量较前周增长了1.07倍。

上海一手房价格“内乱” 新盘价格或继续分化

　　对楼市产生心理分化的不仅仅是小业主，开发商也相继在价格上“做文章”。1月中旬到2月中旬所推出的32个楼盘中，既有涨价的，也有平开的，还有低售的。

　　据佑威房地产研究中心统计，自1月17日到2月25日共有32批推盘量在5套以上的公寓房上市。其中，14个是首次上市新盘或与前批房源相隔一年以上的后期房源；5个新盘报价与前期相当；有11个楼盘价格比前一批房源有不同程度上涨，占总数三成以上；仅南汇绿地蓝海庭报价比去年12月推出的房源低200元/平方米。

　　根据所处的地理位置，新盘涨价幅度由内环向中外环递减。从11个涨价楼盘来看，位于市中心的黄浦丽园比去年初涨了7000元/平方米，涨幅为39%，代表了过去一年市中心房价上涨的幅度。位于中外环之间的楼盘，大多涨幅在15%左右。1月19日以1.3万元/平方米开盘的浦发博园，2月24日推出的新一批房源报价达1.5万元/平方米。去年11月3日开盘的徐汇新城三期报价1.5万元/平方米，2月12日新推出的一批房源报价涨至1.7万元/平方米。

　　外环楼市出现疲软，不少新开楼盘面临价与量的困境。由于开发商多数采用“低开高走”的营销策略，所以1月中旬至2月中旬推出的32个楼盘中1个跌价和5个平开的楼盘，都是市场接受程度不理想的项目，主要位于外环的新兴板块或边沿地带。这些项目前期受市场走高的利好影响，定价偏激。而如今不得不重新确定价格寻找新的支撑点。

　　政府的保障性房源可能就会建在这些地区，这将对外环板块的房价上涨形成压力。因此，房价可能继续出现分化。一些优质楼盘会走高，而品质相对较低的楼盘可能出现下跌。更郊远的楼盘即使跌价也无法刺激销售。

【观察思考】

民调显示：中等收入人群可能一辈子买不起房

　　民调显示，37.1%公众认为按照现有房价涨速，中等收入人群可能“一辈子买不起房”

　　“低收入家庭：廉租房＋经济适用房；中等收入家庭：限价房＋经济租用房；高收入家庭：市场。”近日，建设部副部长姜伟新表示，在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。

　　商品房的价格无力承担，经济适用房的条件又不可能满足，被称为“社会夹心层”的中等收入人群只能“望房兴叹”。建设部最近的表态对他们来说，无疑是个好消息。

　　中等收入群体何时才能买到房？近日，中国青年报社会调查中心和腾讯网联合开展的一项有5025人参加的调查显示，只有7.8%的人认为，按照目前房价的上涨速度，中等收入人群5年之内能买得起房；24.9%的人把预期目标定在10年之内；29.1%的人把买房计划推迟到“20年之内”；还有37.1%的人选择了“一辈子都买不起”。

　　另一项数据显示，61.9%的公众热切期待，将中等收入家庭纳入政府住房保障的政策范围之内。调查发现，中等收入人群住房困难的最主要原因是，“商品房房价太高，无力购买”，占82.3%；其次是“住房保障人群的门槛过高，自己未被划入这个范围”，占45.3%。

　　2月18日，备受瞩目的北京市限价房购买和管理相关政策试行办法公布，征求意见稿中规定，三口之家的北京市民购买限价房，家庭年收入不得超过8.8万元，申请人须具有本地户口，单身申请人年龄须在30岁以上。

　　新政策一出台，就引起社会强烈反响。从调查看出，公众对北京市新的限价房政策多有不满。34.6%的人认为这一标准过低，还是将多数中等收入人群挡在了限价房之外；31.6%的人认为，“将外来人口和青年人排除在外，不合理。”

　　人们关注的焦点集中在，限价房能否填补经济适用房和商品房之间的断层，能否将急缺住房的中等收入家庭“全面覆盖”？

　　根据2006年统计年鉴，2005年北京市居民家庭现金收入每人每年17818元，一个中等收入的三口之家的年收入约为5.3万元，低于新政策设置的8.8万元的收入门槛。北京链家房地产经纪公司副总经理金育松说，“从数字上看，这次的限价房政策，中等收入人群应该都涵盖进去了，覆盖面还是比较广的。”

　　“画饼充饥！”社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容对此持不同看法。他表示，2008年政府计划为限价房和经济适用房花费1530亿元，2007年住房销售总额是27000亿元，只占房屋需求的5%~6%。“80%以上的中低收入居民去竞争20%的保障性住房，可能解决吗？”

　　民众对新限价房政策的态度也有明显分歧。28.4%的人认为限价房新政“比较合理”；34.6%的人认为“不太合理”。有人质疑，中等收入的标准是怎样制订出来的？在不同城市，这一标准圈定的人群可能会有明显差异。

　　调查中，27.5%的人认为中等收入人群的家庭年收入应该在3~6万元的范围内，24.7%的人选择了6~10万元标准，15.0%的人支持10~20万元，另有18.8%的人认为应该根据城市规模和区域来划分。

　　获选率最高的家庭年收入“3~6万元”的标准，和北京市统计局公布的数字比较一致。据资料显示，北京市去年限价房的价格在4800元~7300元/平方米之间，平均每平方米的价格要高出经济适用房2500元左右。也就是说，一套70平方米的限价房约为30~50万元，相当于“3~6万元”年收入家庭10年的全部收入，显然是一个不小的负担。

　　北京市商品房售价和限价房价格的差距仍在拉大，这也是影响公众态度的原因之一。

　　2007年四季度北京房展上，楼盘成交均价已高达1万元/平方米以上，展会首日二手房意向成交均价也突破9000元/平方米。由此看来，最高售价7300元的限价房必然是中低收入人群热切关注的房源。

　　调查显示，公众票选出来的保障中等收入人群住房的措施分别是“增加限价房的数量(59.2%)”、“降低经济适用房的门槛(49.7%)”和“降低限价房的门槛(45.5%)”。

　　“保障性住房应该分为几个体系，廉租房，经济适用房，然后才是限价房，最后是商品房。”金育松对解决中等收入人群的住房问题有不同看法。他说，真正无房可住的弱势群体可以在廉租房和经济适用房两个方面寻求政府保障。中等收入的家庭，努力一下还是可以在市场中购买商品房的。

　　金育松认为，“有房可住”和“买房来住”是两个不同概念。占人口80%的中等收入人群是一个庞大群体，如果都坚持买房住，那么任何一种住房政策都没法满足。

　　与上述的观点不同的是，调查中，公众选出的最应优先保障住房的群体是中低收入人群，其次应该优先保障住房的中等收入人群，这个结果有些让人出乎意料，列第三位的才是低收入人群。这也从一个侧面反映出，中等收入人群的数量众多、对住房保障的要求相当迫切。

买房者口述实录：不要成为中介竞争的“牺牲品”

　　买好房已经大半年了，但想起那段备受煎熬的日子，吴小姐还是觉得后怕和气愤。在"3·15"即将到来之际，她想和买二手房的人分享一下这段经历，提醒消费者不要成为中介竞争的牺牲品。

　　“去年6月，我在某网站看到信义坊附近有套二手房，觉得很合适，就想去看看。打电话问到是A中介公司的，买房顾问便带我去看了房，我比较满意，签了单方的看房和买房协议，还交了1万元押金，让他帮我和房东去谈，看能否降到50万元，协议有效期7天，但过了5天也没谈下来。

　　先前我还托B中介公司帮我找房，B中介带我去看的我都不满意。6月23日，在B中介带我去看房时，我无意说出我还是比较看中信义坊的一套房。当天晚上，B中介江城路分店店长打来电话，说他们店也有这套房，而且房东与他们另外一个分店店长是朋友，降到50万应该没问题，让我通过他们买房。我就心动了，晚上8点多，冒着大雨打的去了B中介公司。见到房东后，房东说根本不认识他们，因为B中介的人和他说，有一个客户想以51万元买这套房，连看房都不用，房东就来了。我们通过A中介曾见过面，以这种方式再见面两人都很尴尬。

　　屋外下着瓢泼大雨，屋里的谈判也很激烈。我坚持要降价到50万，房东一定要51万。后来B中介提出，中介费给我打5折，我51万买进。这样到凌晨1点多，我终于和房东签了购房协议，中介还让房东告诉A中介，说房子已以51万元的价格在C中介卖掉了，这样A中介就能把我原先交的1万元押金退给我。

　　我很害怕事情泄露，还好我拿到了1万元押金。但过了1天，杭州透明售房网上公布了该套房是通过B中介卖掉的，A中介查到是我购买了，就一直打电话给我，要我赔偿中介费，说要上法院告我。

　　我一直找B中介，让他们帮我解决这件纠纷，B中介说这种挖客户的事太正常了，各家中介都是这样做的，叫我不要理A中介。

　　但A中介一直烦我，几乎每天给我打电话，打了一个多月，说要闹到我单位。我也想尽快解决这件事，后来我和A中介达成赔偿协议，我赔了1000元中介费给他们，这件事才算过去。”

时过境迁，但吴小姐总结经验教训说：“公司最重要的资源就是客户，B中介通过商业欺骗的办法拉客户太不厚道，做成生意后又不管了，不讲诚信，最终也会失去客户的。我也提醒买二手房的人，不要成了中介公司之间竞争的牺牲品。”