广州一炒楼商被“套牢” 称“把自己给忽悠了”

　　张先生是广州一家地产公司的高层，目前他名下有10套物业，但是令他颇感烦恼的是，由于其激进的投资策略，目前这些物业都已经成为不同程度的负资产。

高峰期入货

　　“我以前总是觉得广州的物业没有太多投资价值，因为不如北京、上海升值快，而且租户里也少见外籍人士，租不出高价。加上不希望利用自己的地位关系，像别的同事那样炒内部认购的房子。所以从2004年至2007年初，我没炒卖过房产。”张先生说。

　　2006年以前，他只是换了两次楼，把三房换成了如今的大四房单元，以及购买了一套在天河区的收租物业，每月租金约6000余元。“如果我一直都能维持那样的心态，也许会比现在这样平白多了200多万的供楼款的生活轻松很多。”

　　但是，到了2007年中期前后，看着身边不少朋友通过炒楼，累积了数百万元的实际利润和账面利润，年薪70多万元、负担着一家五口人生活的张先生开始心动了。

　　2007年4月开始至8月，张先生陆续购入金沙洲地区的两套三房单元，买入价每套约200万元；天河区的两套小户型，买入价每套约74万元；CBD珠江新城的一套两房，买入价约160万元；番禺区的一套大户型，买入价约260万元；老城区的两套单元，买入价约280万元。尽管他当时都是通过朋友拿到了内部最低折扣，但是依然属于在高峰期入的货。

　　随着去年9月底房贷新政的出台，一些中小户型的高端投资物业首先受到冲击。他以2.4万元/平方米买入的珠江新城的房子，因开发商迅速开始抛出小部分低至1.6万元/平方米左右的特价单元受到冲击。其后，天河区的两套毛坯小户型在装修完毕后，因为市道向淡，又被租客压价，目前租金还低于月供30%左右。

　　更让他叹息的是随后广州限价地、限价房的集中放量，将不少新兴区域的楼价迅速拉低。在金沙洲限价房开始认购后，他所购买的金沙洲某江景盘曾出现过1.2万元/平方米的均价，但很快被6500元/平方米左右的中小户型商品房取而代之，成为主流产品。而他购买的江景单元价格约万元左右，尽管和目前在推售的中小户型景观、朝向、楼层不同，但是均价被大幅拖低将是未来无可回避的现实。番禺的江景楼盘，也因为市道不好，曾经计划以均价2.3万元/平方米发售的新货降至1.6万元/平方米左右。而他所购买的单元价格近1.8万元/平方米。

　　此后，他以为最能保值的老城区，又因为万科的带头降价而受到冲击。他所购买的两套中小户型是相连可以打通的单元，因在楼市高峰期购入，即使拿了最低折扣，价格也在2万元/平方米左右。但是目前周边楼盘价格开始下滑至1.6万元/平方米左右。“我还听说，万科的新盘可能又会特价推售，很可能比去年12月还低，连最坚挺的东山区价格都下跌近30%了。真是前景暗淡。”

　　张先生自己粗略统计，目前已经给出去的首付约300万元。每月月供约5万元。而目前租金收入只有不到5000元。即使加上自己原有的收租物业，每月还有4万元左右的月供款要支付。从2007年开始陆续买入的物业，总买价约千万元，但是目前市值可能已经缩水近20%。“没想到经常听说的负资产居然会发生在我这种保守理财的人身上。我以为发展商的最低折扣，肯定能比市价优惠很多，想不到降价如山倒啊。”张先生叹息说。

　　即使预计在珠江新城、老城区等地的物业陆续交楼后，可以带来一定的出租收入，但是他估计明年他还得每月支付近3万元左右的月供。因为月供压力太大，以及积蓄已经所剩无几，他不得不将名下的两套正在出租的天河区物业以原价转让给了亲戚，拿回了70多万元的现金。

　　“因为身处行业之中，太清楚行业的平均成本，我过去总觉得楼价不该卖那么高。但是随着地价上涨，我却判断楼价肯定会随成本上升继续保持上升趋势。这样的判断依据，一开始就偏离了市场的方向，只是从开发商的角度想市场，结果却把自己给忽悠了。”张先生在总结经验教训时说。

“在老城区楼价谷底反弹回到每平方米7000多元的时候，我以为只是同行炒作。在楼价到了每平方米1万元的时候，我以为泡沫开始出现，还会降价。想不到到了每平方米2万多元的时候，大家都说以后还会向3万、4万元进攻，就像现在的香港楼市一样。最保守的我居然就这样奋不顾身地冲了进去，希望能跟上最后一波高峰。就像股市的散户容易接下高峰期的最后一棒一样，我身处这个行业，却竟然被迷惑，真是'老猫烧须'(广东俗语，比喻一个人对某技术、事物很熟悉，但一时失手犯了错误)。”

开发商与炒家：从“合作伙伴”到“互啮冤家”

　　由于市场观望情绪浓厚，一些开发商资金周转出现困难，开发商与炒房者这一对昔日哄抬房价的“合作伙伴”如今却变成了“互啮冤家”，这也从另一个角度表明政府调控房地产的政策效力渐显，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实。

开发商与炒家博弈

　　南宁的周先生去年在北海市一个楼盘登记了一套房，日前接到开发商“最后通牒”：一个月内前来办理正式购房手续，否则将没收5000元订金。

　　去年10月份以来，北海市多个楼盘向原先登记的购房者发出催促办理手续的通知。由于市场走向不明朗，特别是二手房交易基本停止，不少炒房者对房价是否上涨存有疑虑，对原先预订的商品房取舍拿不定主意，于是出现了开发商催办手续的现象。这些虽然登记为“已销售”的住房，实际上并未真正卖出，这种“悬挂”着的状况影响了开发商的资金回笼。

　　北海市从事房地产销售代理的王立说，这种现象反映出随着去年9月底国家对第二套住房提高首付等控贷措施的逐步到位，开发商与炒家进入了“博弈阶段”。

从“炒房分肥”到“软硬兼施”

　　从去年3月份起，北海市商品住房同比上涨幅度连续位居全国前列，除了消除众多烂尾楼后的恢复性增长因素，不乏“炒房”之故。据北海市房地产交易中心的统计，北海市外地人购房的比例超过60%，其中以投资为目的的炒房者为数不少。据了解，尽管房地产开发有符合“封顶”等条件才允许预售的规定，但在实际开发中，几乎没有开发商遵守。一些开发商项目动工伊始，为打探行情，同时也为了抬升人气，采取收取预付金或发放“贵宾卡”等方式搞内部认购，刺激炒房者的购买欲望，而这正是近年来不少楼盘一经推出就“销售告罄”的原因之一。此外，一些楼盘在预售后拖延办理房产证，炒房者可利用预售到办证之间的"时间差"将住房转手，然后到房地产交易中心销售备案，这种行为过去得到开发商或销售商的鼓励。因为在房价飙升的市场中，很容易找到接盘的"下家"，炒房者和开发商或销售商可以一起在炒房中分肥。在北海市，有个别楼盘预售后迟至两年未办理相关手续，而房价由最初的1700多元升至3000多元。

　　这种情况从去年四季度起有了微妙变化。由于市场观望情绪浓厚，“下家”难觅，一些开发商资金周转出现困难，炒房者与开发商的关系由昔日哄抬房价的“合作伙伴”变成了“互啮冤家”。王立说，一些楼盘由于数量众多的房子卖给了炒房者，而眼下炒房者又找不到人接盘解套，就对炒房者采取“软硬兼施”的手法：一方面较大幅度打折吸引这些已登记者办理手续；另一方面对其设置障碍，或者声称无法撤销备案，或者索取高达千元到一两万元的手续费。

楼市出现分化迹象

　　有关人士认为，开发商与炒家的博弈，表明调控政策效力渐显。由于国家调控力度不断加大，特别是对第二套住房的限贷政策，限制了利用银行贷款"炒房"的行为。目前北海市商品住房个人按揭贷款的首付比例，公寓型为30%，别墅为40%，商业(含商住两用)更高达55%，此外在利率上对第二套住房也有相应的上浮。在北海市多个楼盘了解到，这种对不同商品房“精细化”的限贷措施，使当地的房地产市场出现“分化”迹象：一些销售价在3000元/平方米以上的住房以及别墅、商住两用型商品房，由于投资额较大，已出现“有价无市”的滞销迹象，而那些适合普遍家庭自住或外地人在当地度假或养老购买的住房，维持着较好的销售状况。

　　王立认为，从北海市目前的情况看，金融杠杆调控房价产生了多重效应，一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实；二是规范了房产的交易行为；三是对房地产开发起到了引导作用，自住型住房被看好，大户型、豪华型的别墅、商住两用房遭受冷遇，促进住房回归基本属性。

他同时认为，目前各地楼市普遍出现的“冷局”显示，一些专家认为扩大供给方能缓解房价上涨的看法值得商榷。住房供应不足，在不同城市情况不同，一些一线大城市可能是住房总体上未能满足自住用房需求，但对于一些二、三线城市，这种供应不足，与投资性购房旺盛不无关系。宏观调控应针对不同情况，出台相应措施，有保有压；而在关紧信贷"闸门"的同时，应想方设法拓宽民间投资渠道，避免社会资金在房市、股市间打转。

外资公开场合预测房价下跌 私下排队“抄底”

　　去年楼市的低迷难道给了外资很好的“抄底”机会？步入冬季的中国楼市在外资唱空的冷风中显得格外寒冷。不过，外资在中国楼市的实际表现却与其一贯的唱空论调不同。财力雄厚的外资军团在一波波对于楼市“拐点”的争论中，正再次排队进军中国楼市。

公开场合预测“房价下跌”

　　“如果市场状况不出现改观，流动资金将会干涸，许多资金短缺的小型开发商将不会生存下来。”在一份关于中国楼市的最新报告中，世界著名评级机构标准普尔为今年的中国楼市描绘了一幅悲观情景。

　　报告表示，中国政府采取的旨在抑制市场投机行为的措施已经开始产生效力，而房地产商的融资渠道也日益萎缩，“部分一线和二线城市的房地产销售价格和交易量可能会继续下降”。

　　自去年年底以来，中国楼市在“拐点论”和打折、降价促销等一波波风潮中步入冬季。而在众多唱空的风潮中，外资的身影频频出现。

　　唱空楼市的还有投资大师吉姆·罗杰斯。继去年“建议不要到上海买房”之后，罗杰斯再度对中国楼市发出悲观预测，“中国今年有些房地产投机者会破产。”此外，高盛上周发表研究报告预期，今年中国楼价将较去年底下跌5%至10%。

“唱空做多”一幕重新上演

　　不过，虽然部分外资发布看空中国楼市的言论，但外资机构对中国房地产市场的投资却从来没有停止过。类似当年外资“唱空做多”A股的一幕似乎正在楼市上演。

　　上月24日，荷兰国际投资管理公司（ING）宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国房地产市场。

　　事实上，对中国楼市“垂涎”的不止ING一家，继瑞士银行、摩根士丹利、德意志银行的房地产投资部门加强对中国及亚洲地区的房地产投资之后，日本野村集团也构建了专门体制，以加大对中国及其他亚洲国家不动产市场的投资。

“中国楼市长期向好、不断加速的人民币升值步伐，还有即将举办的北京奥运会，外资进入中国的理由实在太多。”北京达观房地产经纪公司市场部副总监朱永升表示，去年中国楼市低迷之后，许多房地产商资金链紧张，这给财大气粗的外资很好的"抄底"机会，相信外资的身影今年将更多地在中国楼市中显现。

开发商论战令购房者纠葛不断 买不买房成难题

　　要不要买房？在观望情绪笼罩下的楼市，这个问题变得复杂起来。房地产开发商近期在荧屏上的交锋论战更是一石激起千重浪，购房者在买与不买的问题中纠葛不断，渐渐地由观望滑向恐惧。

　　开发商的“恐惧”传染购房者

　　就在这两天，买不买房的问题又在福州市民游淑芳家掀起一阵波澜。“买不买房，在我们家至少纠葛了三次。”游淑芳无奈地说。

　　第一次是在去年上半年，游淑芳的儿子刚结婚，家里花了不少钱，本想买房的游家没有足够的钱支付买房的首付款。游淑芳回忆：“仅仅在去年上半年，福州市区的房价一下子由每平方米5500元窜到了7000多元。这是最近两年中，福州房价涨得最快的一段时期。”

　　第二次是在去年年底，受到国家出台一系列针对房地产的宏观调控政策的影响，福州的房地产市场也和国内大多数城市的一样，持续经历着“量缩价涨”的行情，游淑芳盼着房价就此能降下来，但直到现在，福州的房价仍是只见涨不见跌，游淑芳想占个便宜买房的希望告吹了。

　　第三次就在今年春节前后，围着电视机看完房地产开发商们的交锋论战后，游淑芳一家商讨再三，最终倾向了“三四年后再买房”的建议。

　　现在游淑芳与儿子、儿媳一起挤在一套70平方米的房子里，那是上个世纪90年代初游淑芳单位分配给她的福利房。游淑芳说，她家的收入状况在福州“比上不足，比下有余”，她和丈夫都是事业单位的正式职工，儿子大学毕业两年也有一份收入稳定的工作，但想买个大一点儿的新房仍有一定的困难。

　　像游淑芳这样改变购房计划的家庭不在少数，但三四年后能不能买到称心如意的新房，多数人心里还真是没有底。在福州启智建筑装修工程有限公司担任项目总负责的陈翰，是一位老大不小的单身汉，一谈到买房，他心底里冷不丁地升起一丝恐惧。

　　陈翰表示，王石在中央电视台的节目中坦言，对于去年房地产行业所表现出来的种种疯狂，诸如开发商拿地的疯狂、土地及住房价格上涨的疯狂，以及消费者急切而焦虑的购房心态，感到“心惊肉跳”，甚至是恐惧。“王石讲的都是大实话，但王石的‘恐惧’已经传染给了我”。

　　陈翰说，近一段时间，房价要降的消息天天都能听到好几回，人人都有一种“不买很犹豫，想买很害怕，买了又后悔”的感觉，恐惧其实是一种信心不足的表现。游淑芳也有同感，她说：“其实，我们就只能决定现在不买房，没有能力决定什么时候能买房。”

真的要“三四年后再买房”吗？

　　闽江学院经济师林忠华认为，暂且不论开发商建议“三四年后再买房”是否是为了提高自身的社会形象和企业的美誉度，单从建议的本身就揭示出一个不争的事实：在当前高房价的压力下，有经济能力买房的人绝大多数已经先买了，能力不足的绝大多数已经买不起房了。

　　厦门大学教授陈培爱说，受政策和市场两头夹击的楼市现在已经到了该顺从宏观调控大势的时候了，从服务社会与经济发展的角度出发，重新找到新的发展平衡点。

　　陈培爱认为，房地产业找到新的发展平衡点可参照两个指标系。一是，居民家庭收入和月供住房贷款之间的比例关系要保持在一个合理的范围。家庭收入与月供比值数字越小，表明购房者月供的压力越大。以厦门为例，当前这个比值大约是1.5，也就是说家庭66%的收入要用来供房，这显然很不合理。按国际上经验数据统计来讲，合理的比值是3，也就是说家庭的1/3收入用来供房。二是，一个城市的房价与普通居民收入之间的比值也要合理。按世界银行公布的标准，发达国家的房价收入比一般在2到5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3到6倍之间。目前，我国大多数城市的房价收入比平均在8倍左右，房价高得离谱，只会对社会和谐发展造成破坏，也将打击楼市重上正轨的信心。

楼市走向更加扑朔迷离

　　目前，不论房地产市场走势存不存在“拐点”，“买不买房”的论战是否持续，业已达成的共识是，楼市需要调整。但在如何调整的关键问题上，开发商们要么语焉不详，要么分歧甚大，这让购房者更是无所适从。

　　据福州大学房地产研究所所长王阿忠观察，目前国内房地产市场上真正在博弈的是房地产开发商和金融部门。王阿忠认为，受到美国房地产市场的次贷危机影响，我国各大银行的房贷政策在一步步收紧。正因为这样，开发商的融资渠道被“堵”了，国内许多城市频频出现新年第一波土地交易以“流拍”告终的惨淡局面，大多数开发商开始加入观望的行列。接下来，金融部门将会把房地产行业带向何方，还不能完全看得出来。

楼市走向在不同地区的表现存在较大差异，近一段时期，在深圳、上海等个别大城市，房价似乎显露出了降价的疲态，而在大多数中等规模的城市，房价依然保持"向上走"的趋势。林忠华认为，这可能导致的结果是，房地产开发商将重新调整在不同地区的投资布局，楼市整体走向可能更加扑朔迷离。